Nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, in caso di cessazione del rapporto locatizio il conduttore ha diritto a un’indennità per la perdita di avviamento commerciale.
Poiché, infatti, la riconoscibilità di un impresa è legata anche al luogo fisico in cui l’attività si svolge, la legge riconosce una particolare tutela all’imprenditore in caso di cessazione del contratto di locazione dei locali adibiti all’esercizio dell’attività.
Lo scopo è quello di preservare l’attività imprenditoriale del conduttore nel caso in cui il locatore intenda interrompere il vincolo contrattuale.
In ambito locativo, l’avviamento commerciale può essere definito come il valore, in termini di capacità di instaurare rapporti con il pubblico e attrarre la clientela, apportato dall’imprenditore all’azienda nel momento questa viene avviata.
L’avviamento così inteso va distinto dall’avviamento commerciale rilevante in sede di cessione d’azienda: quest’ultimo si riferisce al valore dell’asset aziendale in senso proprio e alla redditività dell’impresa in termini di profitto economico.
In quali casi è accordata l’indennità e qual è la natura del diritto del conduttore?
La legge 392/1978, riguardante la locazione degli immobili urbani non abitativi, disciplina l’indennità per la perdita di avviamento all’art. 34 (da ultimo modificato dal decreto “Sblocca Italia”, d.l. 133/2014).
Gli immobili per i quali è riconosciuta l’indennità sono quelli in cui vengono esercitate le seguenti attività:
* attività industriali;
* attività commerciali;
* attività artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo; impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili;
* attività alberghiere;
* attività teatrali;
* attività di lavoro autonomo, purché si tratti di esercizio abituale e professionale.
La liquidazione dell’indennità spetta soltanto in caso di attività che comportino un contatto diretto con il pubblico, e dunque un rapporto abituale con la clientela.
L’indennità consiste nel pagamento di una somma pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.
Le mensilità sono 21 in caso di esercizio di attività alberghiera.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità (per un totale di 36/42 mensilità, sempre commisurate all’ultimo canone corrisposto) se l'immobile viene adibito all'esercizio di un’attività affine a quella precedentemente svolta dal conduttore e afferente alla medesima tabella merceologica, quando la nuova attività venga iniziata entro un anno dalla cessazione della precedente.
Per espressa previsione normativa, l’indennità non spetta nelle seguenti ipotesi:
* risoluzione per inadempimento del conduttore;
* disdetta/recesso del conduttore;
* assoggettamento del conduttore alle procedure di fallimento, concordato preventivo, amministrazione controllata e liquidazione coatta amministrativa.
Nel caso di contratti (sempre a uso non abitativo) per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad Euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alla legge 392/1978, purché tali contratti siano provati per iscritto.
In altri termini, quando il canone annuo supera il limite di Euro 250.000, le parti possono escludere il riconoscimento dell’indennità.
LA GIURISPRUDENZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha affermato alcuni importanti principi in merito all’indennità di avviamento:
* ai fini della sussistenza del diritto, non è sufficiente che l’immobile locato sia semplicemente aperto al pubblico: il consumatore finale deve avere contatti diretti e significativi con il conduttore o la sua impresa;
* il conduttore può disporre del diritto, e dunque rinunciare all’indennità, purché la rinuncia si manifesti dopo che il diritto sia sorto (e dunque in un momento successivo alla stipula del contratto di locazione) e non sia preventiva.
Con riferimento a quest’ultimo punto, con la sent. 15373/2018 la Corte ha ritenuto che l’ammissibilità della rinuncia del conduttore alla perdita dell’avviamento commerciale debba essere valutata caso per caso, avendo riguardo all’equilibrio contrattuale instauratosi tra le parti, propendendo per la disponibilità del diritto all’indennità solo se non sia ravvisabile, in concreto, un indebito vantaggio del locatore ai sensi dell’art. 79 l. 392/1978 (Patti contrari alla legge).
Mediante il riconoscimento dell’indennità per la perdita di avviamento la legge accorda una protezione al conduttore rafforzando la sua posizione contrattuale nei confronti del locatore.
Il versamento dell’indennità, inoltre, è condizione necessaria per il rilascio effettivo dell’immobile, anche a seguito di sfratto per finita locazione: il conduttore può legittimamente restare nei locali, pagando una indennità di occupazione pari al canone di locazione precedentemente versato, fin quando non ottenga il pagamento dell’indennità di avviamento.
Nel caso in cui le parti non trovino spontaneamente un accordo, la legge (d.lgs. 28/2010) prevede il tentativo obbligatorio di mediazione anche per le controversie aventi ad oggetto contratti di locazione.
La mediazione è certamente uno strumento più rapido e meno dispendioso, rispetto al giudizio, per individuare un accordo soddisfacente per entrambe le parti.
